Как Купить Квартиру С Обременением Ипотекой

Краткое содержание:

Особенности покупки квартиры с ипотекой и другим обременением: существующие риски, образец договора в пользу продавца

Как Купить Квартиру С Обременением Ипотекой

При покупке недвижимости продавец обязан предоставить покупателю выписку из ЕГРН, заменяющую свидетельство о праве собственности. Все данные о владельцах имущества хранятся в электронной базе, доступ к которой имеет каждый гражданин. В выписке указываются не только текущий собственник квартиры, но и существующие обременения.

Само понятие обременения говорит о том, что продажа квартиры проходит с особенностями. Иногда реализация такого имущества запрещена, поэтому особенно внимательно следует относиться к сведениям в выписке ЕГРН.

Виды обременений на квартиру

Законодательство предусматривает следующие виды обременений на квартиру:

  • Ипотека, т.е. залог недвижимости в пользу банка. В случае неуплаты долга квартира реализуется в судебном порядке, за счет чего гасится кредит. Продать заложенную недвижимость можно с согласия залогодержателя.
  • Рента, или пожизненное содержание владельца квартиры с условием перехода ее к рентоплательщику. Продать, обменять или произвести другие действия с имуществом будущий собственник не может, пока рентополучатель проживает на данной жилплощади. Реализация производится с согласия текущего владельца.
  • Арест. Наиболее часто он накладывается по причине неуплаты коммунальных платежей и алиментов. Реализация квартиры может производиться только после снятия ареста.
  • Договор аренды. Наниматели имеют на руках официальный документ, что они могут находиться в квартире указанный период. В это время продажа квартиры может быть осуществлена, но выселить жильцов покупатель не имеет права.
  • Прописка. Есть категории граждан, которых нельзя выписывать без предоставления им другого места проживания. К ним относятся несовершеннолетние дети, инвалиды, пенсионеры. После продажи квартиры они могут остаться зарегистрированными там несмотря на то, что новый владелец — совершенно чужой им человек.
  • Аварийное жилье. Квартиры в домах, признанных аварийными, продавать нельзя.

Приобретение квартиры с обременением по ипотеке

На рынке вторичного жилья много предложений о продаже квартир. Если покупателю попадается заложенная недвижимость, закономерно встает вопрос, как правильно провести сделку. Разобраться в деталях приобретения квартиры поможет грамотный риэлтор или юрист.

Кредитор выдвигает свои требования относительно возможности продажи имущества, которое находится у него в залоге. Часто реализация залоговой недвижимости запрещена до момента погашения кредита. Однако некоторые залогодержатели готовы идти навстречу своим клиентам и оговаривают условия продажи. Это может быть единовременное погашение более половины от суммы кредита.

Существующие риски

Покупать квартиру с обременением всегда рискованно. Однако квалифицированная работа юриста сводит возможные негативные последствия к минимуму. Такие сделки происходят нечасто, несмотря на огромный ипотечный рынок. Покупатели стремятся приобрести «чистую» недвижимость, а продавцы — погасить кредитные долги до сделки.

При покупке заложенной квартиры время регистрации права собственности увеличивается, возникают дополнительные расходы, которые частично оплачивает и покупатель. Если сделка сорвется, возврата потраченных средств (например, за услуги нотариуса) не будет.

Следует остерегаться сомнительных кооперативов и микрофинансовых организаций, ведь нет уверенности, что залоговая документация оформлена верно и не будет оспорена в суде.

Способы приобретения квартиры покупателем

Варианты покупки квартиры, заложенной в банке:

  • переоформление ипотеки на покупателя;
  • выплата покупателем оставшейся суммы долга и последующее приобретение имущества.

Какой именно способ будет уместен, следует уточнить в банке, выдавшем кредит. Сделка предполагает непосредственное участие представителя кредитного учреждения на разных этапах ее проведения. Все действия по купле-продаже необходимо согласовывать с залогодержателем, иначе Росреестр может отказать в регистрации права собственности.

Как снять обременение?

Образец заявления на снятие обременения:

Далее составляется стандартный договор купли-продажи квартиры без обременения:

Аннулировать запись об ипотеке должен продавец недвижимости. С собой ему необходимо иметь кредитную и залоговую документацию.

Порядок заключения сделки и необходимые документы

Если условия сделки устраивают покупателя и продавца, они пришли к обоюдному соглашению, можно переходить к оформлению документов. Порядок проведения купли-продажи:

  • получение согласия банка на продажу;
  • заключение предварительного договора купли-продажи у нотариуса с условием погашения кредита до регистрации права собственности;
  • погашение кредита средствами покупателя;
  • снятие залога с имущества;
  • передача продавцу оставшейся стоимости квартиры с обязательным предоставлением расписки;
  • регистрация права собственности нового владельца.

Договор с обременением в пользу продавца

Есть и другой вариант оформления сделки, когда покупатель берет на себя обязательства по погашению ипотеки в том же или другом банке.

Это происходит нечасто, ведь новый заемщик должен соответствовать всем требованиям кредитора (платежеспособность, хорошая кредитная история, официальное трудоустройство и пр.).

Если покупатель подходит по всем параметрам, он может переоформить ипотеку на себя.

Основания установления обременения

Обременение с квартиры не снимается, и банк остается залогодержателем. Меняется только залогодатель, если перекредитование происходит в рамках одного финансового учреждения.

Основанием для залога является договор ипотеки, оформленный на нового заемщика. Если он состоит в браке, созаемщиком должен выступать его супруг. Исключением станет брачный договор с условием разделения кредитных обязательств (см. также: образец брачного договора о собственности на квартиру, купленную в ипотеку в Сбербанке).

Образец, содержание и существенные условия договора

Образец ипотечного договора:

Положения кредитного договора могут отличаться от тех, которые действовали для продавца квартиры. Банк может выдать ипотеку только по тем программам, которые сейчас актуальны. Именно поэтому перед оформлением сделки следует уточнить существенные условия кредита:

  • процентная ставка;
  • срок кредитования;
  • размер платежа;
  • условия досрочного погашения;
  • штрафные санкции за просрочку и пр.

Стоит ли приобретать жилье с обременением ипотекой?

Как правило, стоимость квартир с обременением ниже среднерыночной. Однако следует понимать, что такое приобретение является существенным риском для покупателя. Не стоит безоговорочно полагаться на порядочность продавца и банка.

Лучшим решением станет привлечение к сделке квалифицированного юриста. При грамотном оформлении купли-продажи риск оспаривания сделки и потери денег минимален.

Источник: https://SemPravorf.ru/imushhestvo/pokupka-kvartiry-s-obremeneniem.html

Покупка квартиры с обременением

Выходя на рынок недвижимости, покупатель, не имеющий специальных знаний о том, как проверить квартиру при покупке, может попасть в затруднительную ситуацию или угодить в руки мошенникам. Потенциально опасная сделка – покупка квартиры с обременением.

Наличие обременения на квартиру означает, что собственник не может распоряжаться своим имуществом, а права на нее принадлежат другому физическому или юридическому лицу. Как снять обременение зависит от того, чем оно обусловлено.

Существующие виды обременения жилой недвижимости

Ипотека

Квартира, купленная с помощью ипотечного кредита, до погашения долга принадлежит банку. Собственник ипотечной квартиры не может продать ее без согласия кредитора. Тем не менее, на рынке часто встречаются объявления о продаже залоговых квартир.

И иногда покупка квартиры с обременением по ипотеке может стать довольно выгодным приобретением, ведь чаще всего цена на такое имущество ниже, а качество лучше: банк не каждую квартиру примет в залог, а его сотрудники точно знают, как проверить, соответствует ли недвижимость требованиям законодательства и заявленной стоимости.

Приобрести квартиру, находящуюся в ипотеке можно двумя способами:

  1. Освободить недвижимость от задолженности перед банком, выплатив остаток по кредиту, после чего провести стандартную сделку купли-продажи. Для этого лучше воспользоваться двумя банковскими ячейками. В одной будет сумма на погашение кредита, в другой – остаток стоимости квартиры. Сначала продавец погашает кредит с помощью средств покупателя из первой ячейки (составляется предварительный договор купли-продажи для минимизации рисков). Затем, при наличии новой выписки из ЕГРП об отсутствии обременения, проводится сделка, по результатам которой продавец получает руководство, как снять деньги из второй ячейки.
  2. Переоформить ипотеку на себя. Для этого необходимо одобрение банка, выдавшего кредит. При наличии положительной кредитной истории и достаточного уровня дохода, банк препятствовать не будет, и все обязательства по уплате долга перейдут на нового владельца, а квартира останется в обременении банка. Скрыть нечистую кредитную историю не удастся, так как проверить это не составит труда у любой кредитной организации.

Возможный негативный исход при покупки квартиры с обременением по ипотеке

Квартира с обременением может продаваться и по договору переуступки прав. Например, при участии в долевом строительстве, пока дом не сдан, собственность оформить нельзя, а ипотеку оформить можно.

В договоре должен быть отражен факт обременения со всеми условиями, а также согласие нового дольщика эти условия выполнять.

После сдачи дома квартира перейдет в залог к банку, выдавшему кредит на ее приобретение.

Рента

Приобретая квартиру, обремененную договором ренты, важно знать, что недвижимость может быть продана, только если согласен рентополучатель, а платить ренту придется новому владельцу.

При нарушении условий ренты, квартира будет возвращена рентополучателю, а продавца и покупателя могут обязать выплатить компенсацию за причиненный ущерб.

Так как снять все ограничения по договору ренты и стать собственником можно только после смерти рентополучателя, нужно оценивать риск внезапного появления наследников.

Арест

Купить квартиру, находящуюся под обременением в виде ареста службой судебных приставов нельзя до момента полного погашения долга и снятия ареста. Даже проведенная обманным путем сделка такого рода будет аннулирована.

Имущество арестовывается судебными исполнителями по многим причинам, даже за долги по оплате коммунальных услуг. Главное, собственник не может продать квартиру, находящуюся под арестом, пока все требования суда не будут выполнены.

Однако, не все граждане нашей страны чтут закон: квартира может быть продана обманом невнимательному клиенту.

Как снять обременение после покупки арестованной квартиры? Никак. В процессе регистрации права выяснится, что недвижимость под арестом, сделка аннулируется. Стать владельцем этой жилплощади можно лишь после уплаты долгов продавцом.

Прописка

Некоторые категории лиц нельзя выписать из квартиры, не предоставив им иного жилья. К ним относятся несовершеннолетние дети, инвалиды и старики.

Если таких людей выписали, обойдя закон, а квартиру продали, при обращении в суд их восстановят в праве на проживание в данной квартире, даже если они не являются собственниками недвижимости.

Как проверить наличие не выписанных из квартиры граждан? Запросить в управляющей компании подробную выписку из домовой книги.

Аренда

Если на момент продажи квартира сдается, квартиросъемщики вправе проживать там до истечения срока договора аренды. Требования покинуть жилище раньше указанной в договоре даты будут неправомерны.

Если квартира находится в доме, который признан ветхим или находящимся в аварийном состоянии, продажа ее запрещена по закону.

Материнский капитал

Покупка квартиры, обремененной материнским капиталом, также имеет ряд особенностей. Когда материнский капитал используется для улучшения жилищных условий, несовершеннолетние дети обязательно должны быть среди собственников новой жилплощади.

Существует ряд нюансов при покупке квартиры, обремененной материнским капиталом

Для продажи недвижимости с правом собственности несовершеннолетних детей требуется подобрать другое жилое помещение, приобретение которого будет осуществляться одновременно с продажей обремененной квартиры, ребенок также оформляется собственником жилья. Только если органы опеки выдадут разрешение на продажу квартиры, при оплате которой использовался материнский капитал, с одновременной покупкой нового жилища, и оно будет оформлено на детей, сделка состоится.

Как проверить квартиру на обременение при покупке

Приобретение недвижимости – это всегда определенные риски. Одно дело, когда осознанно идешь на сделку с обремененным жильем, другое – когда получаешь такой сюрприз после покупки. Во избежание проблем и вопросов: как снять обременение впоследствии, важно знать, как проверить чистоту квартиры перед сделкой.

Для этого требуем наличие у продавца следующих документов:

  • свидетельство, подтверждающее право собственности;
  • кадастровый паспорт;
  • технический паспорт (при наличии кадастрового паспорта не обязателен);
  • выписка из ЕГРП. Ее следует внимательно изучить.
Важно:  Где Находится Номер Банковской Карты

Внимательно проверяйте все, предоставляемые собственником, документы. если решились на покупку квартиры с обременением

В первичной беседе стоит выяснить у продавца, при каких обстоятельствах была куплена им данная квартира, использовались ли материнский капитал или ипотека при покупке, оплачены ли коммунальные счета, была ли перепланировка. При переходе к сделке обязательно проверяем по документам все сказанное продавцом.

Порядок действий для проверки на наличие ограничений по продаже недвижимости:

  1. Запросить справку из ЕГРП об отсутствии либо наличии обременений.
  2. Проверить историю произведенных ранее действий с данной квартирой (соответствующие документы также можно заказать в ЕГРП).
  3. Если в квартире производилась перепланировка, нужно удостовериться в ее законности.
  4. Проверить у нотариуса наличие или отсутствие генеральной доверенности на квартиру.
  5. Попросить у продавца справку из домовой книги, чтобы убедиться, что в квартире нет прописанных лиц, в том числе, временно. Особенно, если при покупке был использован материнский капитал.
  6. При наличии наследников, нужно убедиться в отсутствии притязаний на жилплощадь и нотариально это заверить.
  7. Если квартира была куплена в браке, требуется согласие на продажу от обоих супругов.
  8. Наличие неоплаченных счетов по жилищно-коммунальным услугам может доставить неприятные разбирательства после сделки, поэтому делаем запрос в ЖКХ.

Как снять обременение после покупки квартиры

Снятие обременения по ипотеке происходит только при полном расчете с кредитором. Закладную на квартиру и документ о погашении задолженности получаем в банке.

Также в банке заверяем заявление от всех собственников недвижимости о том, что ограничения сняты. Прилагаем паспорта, квитанцию об оплате гос.

пошлины за новое свидетельство, свидетельство о государственной регистрации права собственности, 2 договора: купли-продажи и кредитный, копии прилагаемых документов.

Теперь можно отправляться в регпалату, присутствовать должны все собственники данной квартиры. При отсутствии проблем с документами обременение снимут в течение 3 дней, а новое свидетельство будет на руках в течение 30 дней.

Заключение

Приобретение долгожданных квадратных метров – непростое и ответственное занятие.

Прежде чем решиться на такую сделку, важно изучить, как проверить квартиру на наличие долговых обязательств и главное, как снять имеющееся обременение после покупки.

Внимательное изучение документов и консультация с компетентным юристом помогут минимизировать возможные риски, и тогда даже покупка квартиры с обременением пройдет с максимальной выгодой для обеих сторон.

Источник: http://ipoteka.zone/pokupka-kvartiry-s-obremeneniem.html

Выгодна ли покупка квартиры с обременением по ипотеке? Как это сделать без риска?

На сегодняшнем рынке недвижимости возникает множество ситуаций, которые отличаются от обычных сделок купли-продажи.

Покупка квартиры с обременением по ипотеке – один из таких вариантов.

При этом такая сделка для потенциального покупателя может быть как выгодной, так и рискованной.

Так что, перед тем, как купить ипотечную квартиру у банка, необходимо грамотно просчитать все возможные варианты развития событий.

Что такое квартира с обременением?

Итак, вы задумали (или вам это предложили) купить жилое помещение, на которое наложено обременение. Хорошо, если вы об этом узнаете задолго до сделки, чтобы избежать непредвиденных неприятностей.

Для начала выясним, что такое обременение по ипотеке. Ипотека – это способ приобретения жилья путём получения в банке целевого кредита на определённых условиях.

Читайте нашу статью о том, какие бывают сложности при снятии обременения после погашения ипотеки по ссылке.

Обратите Внимание!

Человек получает кредит, платит первоначальный взнос и заселяется в квартиру. И после этого он обязан ежемесячно выплачивать в банк определённые кредитные взносы, чтобы погасить задолженность, разумеется, с процентами. Обычно процент выплат затягивается на годы (как правило, от 10 лет и больше) и строго регламентирован.

За это время заёмщик имеет полное право проживать на полученных квадратных метрах и прописывать туда родственников, но продавать, сдавать или обменивать жильё он не имеет права. Это и называется обременением.

Но возможны ситуации, когда заёмщик не имеет возможности выплачивать кредит через какое-то время. Тогда это жильё можно выставить на продажу. Квартира находится в залоге у банка, следовательно, процедура купли-продажи осуществляется с его ведома.

Новый покупатель обременённого жилья выплачивает банку оставшеюся часть долга и ту сумму заёмщику, которую он уже оплатил. Впрочем, расчёт с заёмщиком – дело договорное, здесь можно и поторговаться, если позволяют обстоятельства.

А вот банк в большинстве случаев будет неумолим и свою часть выплаты не снизит, но может рассрочить эту выплату опять же в форме кредита.

Такие квартиры еще называют залоговой недвижимостью и их часто продают банки, после выселения жильцов, которые не смогли вносить платежи вовремя. Существует целый рынок подобной недвижимости, где цены заметно ниже не обремененных ипотекой квартир.

Преимущества

Можно, конечно, задаться вопросом – к чему такие сложности, если можно просто купить нужную квартиру на рынке безо всяких дополнительных договоров?

Однако некоторые покупатели специально ищут именно варианты с обременением, потому что такая сделка имеет ряд преимуществ:

  • её обязательным участником является банковское учреждение; это гарантирует чистоту сделки и правильность оформления документов;
  • обычно продавец стремится быстрее избавиться от ипотеки, чтобы покончить с ежемесячными взносами; поэтому цена квартиры, как правило, снижается;
  • на жильё не могут претендовать третьи лица, так как банк фактически являлся его собственником после заключения сделки;
  • квартира обычно не требует ремонта, так как аварийное и ветхое жильё ипотеке не подлежит;
  • сделка проходит под контролем и при участии банка, поэтому оформляется финансово грамотно и маскимально прозрачно для всех сторон.

Недостатки залоговых квартир

Плюсы и минусы сделки определяются целями покупки.

Если это не первое или не основное жилье, а купленное на продажу или для аренды, то некоторые недостатки могут быть не актуальны для вас:

  • разнообразие залоговой недвижимости заметно меньше, чем на рынке свободных новостроек и вторичек; не всегда можно найти квартиру в желаемом доме или районе;
  • оформление таких сделок требует большого количества документов и обязательств; как правило, такая покупка требует больше времени, чем обычное приобретение;
  • обременение может не сниматься банком ещё определённое время, вплоть до полного завершения финансовых операций; поэтому вы не сможете сдать, обменять или обменять купленную квартиру некоторое время;
  • до полной выплаты кредита, если вы его переоформили, вас периодически могут проверять работники банка, чтобы определить ваше материальное положение и наличие постоянной работы.

Покупка у заёмщика

Чтобы купить квартиру, которая находится в залоге, необходимо соблюдать определённую последовательность действий, где каждый новый шаг оформления будет юридически обоснован:

  • первоначально необходимо обязательно заключить предварительный договор купли-продажи с заёмщиком; это необходимо для того, чтобы продавец-заёмщик не изменил условия продажи уже в процессе оформления части документов и получения части денег;
  • покупатель вносит продавцу задаток в виде оставшегося долга заёмщика банку;
  • банк считает сделку по ипотеке законченной и снимает с жилья обременение;
  • продавец и покупатель заключают уже обычный договор купли-продажи жилья.

Каждый шаг, особенно заключение предварительного договора, необходимо заверять у нотариуса, так вы оградите себя от неправильного составления документов и возможного мошенничества. Хотя оно при таких сделках встречается редко.

Если же сделка заключается в форме передачи одной ипотеки на другую, нужно обязательное участие банка, его согласие и подписание соответствующего соглашения.

Как купить у банка?

Продажа залоговой недвижимости банками – хорошо отработанная процедура. Этот способ считается самым безопасным. Но проходит под жёстким банковским контролем:

  • сначала покупатель открывает 2 банковские ячейки; в одну кладётся сумма оставшегося заёмщиком долга, в другую – сумму, оговорённую с продавцом;
  • банк выдаёт справки-подтверждения этих операций;
  • с продавцом заключается договор купли-продажи;
  • деньги из ячеек соответственно переводятся банку и продавцу;
  • банк снимает обременение;
  • сделка оформляется окончательно в реестре.

Риски и их минимизация

Любая имущественная сделка содержит определённое количество рисков. Например, покупатель может опрометчиво поторопиться с оплатой ипотечного долга продавца, а тот внезапно откажется от сделки.

Или, наоборот, продавец уже продаст квартиру, а банковскую задолженность ему не погасят. И в результате он остаётся и с долгом по ипотеке, и без квартиры.

Такие нюансы легко исключаются, если сделку сопровождает грамотный юрист.

Следует учесть и то, что обременение квартиры может быть представлено в форме:

  • сервитута; внезапно объявляется ещё один собственник здания или земли вокруг него;
  • наличия договора найма; может так случится, что кто-то нанимает жильё у продавца, несмотря на контроль банка; выселить таких нанимателей по закону нельзя, вплоть до окончания их договора по найму;
  • имущественный арест; за квартиру может быть большая задолженность коммунальных платежей;
  • аренда жилплощади; кто-то может её уже арендовать, о подобных договорах нужно узнать заранее;
  • аварийность жилья; если износ дома превышает 70 %, его продажа не разрешается;
  • в квартире могут быть прописаны лица, которых нельзя выписывать и выселять без их согласия, например, инвалиды 1 группы.

Минимизировать подобные риски можно путём исключения подобных вариантов за счёт тщательного изучения документации.

Обязательно перед потенциальной покупкой возьмите справку о жилье в Едином Госреестре и справьтесь в налоговой о наличии найма или аренды.

Можно ли купить квартиру находящуюся в ипотеке без риска потерять деньги? Из вышесказанного видно, что покупка квартиры на подобных условиях не содержит большого риска, если её оформлять грамотно. Зато при этом вы можете заплатить за жильё гораздо меньше его рыночной стоимости.

Источник: https://vseodome.club/ipoteka/pokupka-kvartiry-s-obremeneniem.html

Жилье с ограничением

Обременение — это ограничение, наложенное на имущество (жилье), которое приобретается в ипотеку. При регистрации договора купли-продажи с использованием кредитных средств к пакету документов прилагаются кредитный договор с банком-заемщиком и закладная, в которой прописываются условия предмета залога (покупаемая квартира).

В ЕГРП обязательно должна быть отметка об обременении. Объектом с обременением также считается недвижимость, приобретенная с частичным расчетом. В результате у покупателя остается обязательство выплатить до определенного срока остаточную стоимость квартиры, прописанную в договоре.

В записи ЕГРП ставится отметка об обременении в пользу конкретного физического или юридического лица.

Возможные риски

Для того чтобы продать квартиру с обременением, нужно его снять, а точнее, погасить задолженность перед банком или продавцом и сдать подтверждающие документы в Росреестр для внесения изменений в запись ЕГРП.

Погасить задолженность продавец квартиры может как за счет собственных средств, так и за счет покупателя. Во втором случае сумма задолженности (обременения) передается продавцу по предварительному договору купли-продажи, в котором прописываются условия расчетов и сроки их исполнения.

Сумма может быть значительной, и риск в основном возникает для покупателя квартиры, еще не принадлежащей ему по праву собственности.

Это Важно!

Продавец после погашения задолженности (снятия обременения) обязан предоставить по условиям предварительного договора купли-продажи новую выписку из ЕГРП в указанные сроки с отметкой «Обременение отсутствует». Уже после этого заключается основной договор купли-продажи.

Если эти пункты нарушены и продавец, закрывший задолженность, передумал продавать квартиру, с него можно взыскать всю переданную сумму и сумму задатка, но уже только через суд.

Юридическим основанием взыскания являются предварительный договор купли-продажи, расписки, приходный ордер по зачислению денежных средств от имени покупателя на кредитный или иной счет ипотечного займа и свидетели, если таковые потребуются.

Квартира в обременении, как купить без риска

Квартира в обременении как купить ? Хороший вопрос.

Купить квартиру с обременением    — это одна из самых сложных сделок.  Ведь, как правило, продавец рассчитывает погасить свой кредит именно за счет средств покупателя. А значит возьмет эти деньги у вас на основании предварительного договора.

Пословица «Не зная брода — не суйся в воду» — это как раз  в тему.

Квартира в обременении как купить

Что нужно знать покупателю:

  • Пошаговый план сделки
  • Процедуру выведения из залога
  • Как правильно оформить предварительный договор. В этой сделке он имеет первостепенное значение!!!

Что нужно сделать покупателю:

  • Ознакомить продавца с пошаговым планом сделки, который вы получите из видео уроков.

Купить квартиру с обременением

Это действительно сложная сделка и вам нужно получить достоверную информацию.

Для того, чтобы вам знать все «подводные камни» этой сделки я Вам дам пошаговую  видео инструкцию для исключения ошибок, если Вы посмотрите  ее внимательно — Вы получите полное понимание, как надо действовать.

  • Сначала посмотрите пошаговая инструкция к сделке, чтобы  составить план сделки и правильно рассчитать ее сроки, иногда сделка затягивается даже на три месяца.Цена 50 рублей консультация «Пошаговая инструкция к сделке»
  • Получите у продавца достоверную информацию о долге
  • Составьте и подпишите предварительный договор купли-продажи. Для того, чтобы вам легко и правильно составить предварительный договор — вы можете использовать:
  • Конструктор договоров —  используйте специальную программу  составления договоров. Внимательно ознакомьтесь с инструкцией перед использованием
  • Получите адаптированный, под вашу сделку, шаблон договора и видео урок по построчному его заполнению на электронную почту
  • Получите универсальный шаблон предварительного договора и самостоятельно внесите в него изменения

Стоит почитать: Как продать квартиру в ипотеке, находящуюся в залоге

Купить квартиру с обременением ипотекой

Важно понимать:

  • Защита Ваших интересов — это Ваша задача, и ни какой юрист и риелтор не сделает это лучше Вас!
  • Не смотря на то,что эта квартира в ипотеке — риски оспоримой сделки сохраняются!  Их надо  обнаружить и чем раньше — тем лучше.
  • Квартиру в ипотеке можно и нужно купить дешевле рынка!
  • Необходимо достичь полного понимания процедуры как у Покупателя, так и Продавца, поэтому посмотрите видеоинструкцию вместе или передайте ему для просмотра.
  • Вам необходимо понимать — почему продается квартира. Если есть разногласия между собственниками хорошо подумайте — можно ли их преодолеть.
  • Если в числе собственников  несовершеннолетние дети — Вам необходимо  посмотреть  два обучающих урока «Покупаем квартиру у несовершеннолетнего»
Важно:  Как Пополнить Счет На Карте Тинькофф

Квартира в обременении, как купить?

Более, в этой статье описывать сделку не буду, Вам будет намного понятнее смотреть и слушать.

Инструкции настолько подробные и понятные, «что осталось только проглотить»

Всегда рада разъяснить. Автор

Квартира в обременении, как купить без риска

Источник: https://exspertrieltor.ru/2016/03/16/obremenenie/

Покупка квартиры с обременением по ипотеке. Какие есть риски?

Риски покупки квартиры с обременением в 2019 году: все за и против

Во многих случаях приобретение недвижимости с обременением грозит новым владельцам судебными разбирательствами и возможным лишением жилья. Чтобы этого избежать, нужно взвесить все риски покупки квартиры с обременением, а в некоторых случаях наличие ограничений покупателям бывает даже выгодно.

Существует несколько видов обременений, которые необходимо знать каждому, кто планирует приобрести квартиру или иное недвижимое имущество:

  • Ипотека. Согласно ст. 29 ФЗ «Об ипотечном кредитовании», до момента погашения долга купленная в ипотеку квартира находится в залоге у банка. Заемщик вправе проживать в ней и пользоваться ею по своему усмотрению, но не может дарить, менять или продавать без письменного согласия кредитора. Если сделка будет совершена без разрешения банка, впоследствии она может быть признана ничтожной. Если же разрешение есть, новый владелец может взять на себя долговые обязательства при наличии соответствующей договоренности, либо недвижимость продается, а долг остается на прежнем заемщике.
  • Рента. Если не недвижимость оформлен договор ренты с содержанием либо без такового. Если имущество было продано, обязательства плательщика ренты переходят на покупателя (ст. 586 ГК РФ). Без согласия плательщика нельзя продать жилье.
  • Договор социального найма. Если он был заключен с проживающими в квартире, они смогут продолжать ею пользоваться до окончания срока действия соглашения. Продажа жилья собственником в этом случае возможна, однако прежние жильцы должны будут покинуть его только в срок, указанный в договоре.
  • Регистрация несовершеннолетних или недееспособных в квартире. Если на жилплощади зарегистрированы вышеуказанные лица, продать жилье без разрешения органов опеки нельзя. Чтобы сделка была осуществлена на законных основаниях, необходимо перед продажей зарегистрировать детей по другому адресу, при этом новые условия проживания должны быть не хуже прежних.

Еще одним фактором, представляющим для покупателей риск, является покупка недвижимости в аварийном доме. Несмотря на то, что на такие сделки нет законодательных запретов, необходимо убедиться, что дом включен в план расселения, в противном случае придется либо самостоятельно устранять недостатки, либо ждать несколько лет.

Как минимизировать риски

ВАЖНО !!! Первое и самое главное, что необходимо сделать, если хочется купить квартиру без обременений – это взять выписку из ЕГРН.

В ней будут содержаться все сведения касаемо владельцев, а также иная информация:

  • Технические данные: площадь, этаж, дата присвоения кадастрового номера и пр.
  • Кто является собственником и на каком основании: договор купли-продажи, дарения или мены.
  • Было ли принято решение об изъятии имущества, есть ли ограничения или арест, наложенные судом. Это может быть из-за долгов по кредиту, либо когда владелец воспользовался ипотекой, но не смог ее погасить – тогда банк отчуждает жилье через суд.

ВНИМАНИЕ !!! Заказать выписку можно онлайн на официальном сайте Росреестра, либо через МФЦ, оплатив госпошлину в размере 750 руб.

– для физических лиц, и 2 200 руб. – для юридических.

Помимо оформления выписки следует воспользоваться и другими советами:

  • Найти грамотного риелтора. 90% недвижимости продается именно через риелторские агентства и, если заключить договор с квалифицированным специалистом, он самостоятельно проверит жилье на наличие обременений.
  • Узнать, все ли жильцы выписались из квартиры. Для этого нужно заказать справку из паспортного стола или УВМ МВД по адресу расположения недвижимости. Можно попросить предоставить информацию и продавца.
  • Проверить, не сдается ли квартира в наем. В большинстве случаев хозяева не оформляют договоры найма и не платят НДФЛ, но во избежание неприятной ситуации можно заказать справку в налоговой об отсутствии платежей за аренду от владельца.

ВАЖНО !!! Если гражданином было приобретено жилье, но впоследствии выяснилось, что за прежним владельцем образовались долги по коммунальным услугам, можно потребовать оплатить их, либо погасить задолженность самостоятельно, но потом взыскать деньги через суд. Лучше всего это сделать быстрее, т.к. УК может отключить воды или электроэнергии, а также подать исковое заявление о неуплате услуг в судебный орган.

Покупка квартиры с обременением по ипотеке: риски для покупателя

Самый основной риск, который может поставить покупателя в неприятное положение – это приобретение ипотечного жилья без согласия банка. В этом случае сделка по суду признается незаконной ввиду несоблюдения прав займодателя.

Чтобы избежать проблем, необходимо действовать следующим образом:

  1. Договориться с продавцом о заключении предварительного договора купли-продажи и внесении части денежных средств в счет покупки. Общая сумма должна быть не менее 60-70% от оставшегося долга, в противном случае велика вероятность отказа банка в проведении сделки.

  2. Продавец переводит на счет деньги, благодаря чему ипотека погашается. С этого момента снимаются обременения, и необходимо получить соответствующую справку от кредитора.

  3. Оформляется основной договор купли-продажи, покупатель переводит остаток финансов продавцу, затем регистрирует право собственности через МФЦ или Росреестр.

Есть и другой вариант развития событий:

  1. Продавец ищет покупателя, который согласится взять на себя долговые обязательства по ипотеке. Если сумма долга значительно меньше реальной стоимости квартиры, можно потребовать доплаты, помимо переоформления займа.
  2. Стороны обращаются в банк и получают согласие на переоформление ипотеки.

    Для этого финансовое учреждение полностью проверяет нового заемщика, как при первичном взятии жилищного кредита.

  3. Если банк соглашается на переоформление, заключается новый договор ипотечного кредитования.

С момента оформления нового кредитного соглашения все обязательства по уплате долга переходят к покупателю.

В завершение он должен зарегистрировать право собственности, но совершать сделки с жильем без согласия кредитора он не сможет.

Наиболее распространенными ситуациями из практики являются следующие:

  • На квартиру наложен арест и принято судебное решение о реализации имущества через торги. Процедуру осуществляют судебные приставы с помощью электронных площадок. Деньги, переданные продавцу за жилье, можно будет вернуть, но только через суд.
  • Если квартира в залоге, при покупке покупатель приобретает не только жилплощадь, но и долговые обязательства.
  • Если наложен запрет на регистрационные действия, новый владелец не сможет оформить квартиру на себя.

При покупке квартиры с обременением нужно учитывать все риски, которые могут ожидать нового собственника.

В некоторых случаях удается обойтись без негативных последствий, но нередко бывает и так, что он остается одновременно без жилья и без денег несмотря на то, что последние можно взыскать с продавца в судебном порядке.

Источник: https://jurists-online.ru/ipoteka/riski-pokupki-kvartiry-s-obremeneniem

Виды обременений

Обременения бывают следующие:

  1. ипотека;
  2. рента;
  3. наложение ареста на имущество;
  4. наличие квартиросъемщиков;
  5. наличие прописанных жильцов;
  6. аварийное состояние дома.

А теперь подробнее о каждом виде обременения и возможности покупки квартиры:

  • Ипотекой является залог недвижимости для получения кредита в банке на ее покупку. Она является гарантом того, что средства будут банку возвращены. Уже существующая квартира также может быть в ипотеке, когда владелец получает кредит для ее ремонта или других целей. В обоих случаях сделка сторон по продаже невозможна без разрешения банка на определенных условиях, например, погашения 50 % суммы первоначальным собственником. Банк может потребовать полной выплаты кредита и только после этого собственник получает право на продажу квартиры.
  • Рентоплательщик в полной мере не распоряжается квартирой, если в ней проживает рентополучатель. Она может быть продана только с согласия последнего.
  • На квартиру может быть наложен арест по разным причинам. Наиболее распространенной является неуплата за коммунальные услуги. Здесь ее продажа возможна только в случае погашения всех долгов и снятия ареста.
  • Когда квартира находится в найме, проживающие в ней не могут помешать продаже. Но они имеют право находиться там весь период, указанный в договоре. В связи с этим новый владелец должен дождаться, пока срок действия договора не закончится. Только после этого наниматели обязаны освободить жилье.
  • Для продажи квартиры все жильцы должны быть выписаны из нее. Некоторые категории граждан запрещено выселять, если у них нет другой жилплощади. К ним относятся несовершеннолетние, пожилые люди и инвалиды. Они останутся в квартире, даже если не являются ее собственниками. Если они выписаны незаконно, а квартира продана, в дальнейшем их права на проживание могут быть восстановлены через суд.
  • Квартиры в аварийных домах продавать запрещено.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-350-97-04
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
  • Федеральный: +7-800-511-69-34

Как минимизировать риски при покупке квартиры с обременением?

На вторичном рынке рисков при покупке жилья может быть много. Они проверяются следующим образом.

  • Привлечение грамотного риелтора.
  • Все ограничения зафиксированы в Едином Госреестре прав на недвижимость. Покупатель получает выписку, заплатив пошлину. При отсутствии обременений в соответствующих пунктах стоят отметки «не зарегистрировано».
  • Из квартиры должны быть выписаны все жильцы и оплачены все коммунальные услуги.
  • Квартира не должна сдаваться в наем. Это можно проверить в органах местного самоуправления или в налоговой службе.
  • На квартиру не должен быть наложен арест.
  • Здание не должно быть в аварийном состоянии или ветхим. Каменные дома признаются ветхими при износе на 70 %, а деревянные — на 65 %.

Следует ли приобретать квартиру с обременением?

Не всегда нужно отказываться от квартиры с обременениями. Решение должно быть хорошо взвешенным, поскольку в некоторых случаях можно получить выгоду. Прежде всего, лучше работать с хорошим риелтором, чтобы совместно найти приемлемый вариант.

Наличие ограничений прав на жилье приводит продавца к необходимости значительного снижения цены. Вполне возможно, что решение проблем с жильем требует затрат времени, которого у него может не быть.

У покупателя часто не хватает средств, чтобы выкупить квартиру целиком, а ипотечная для него вполне подходит. Если продавец договорится с банком, он может переоформить залог. Кредитная организация не всегда дает на это согласие по причине низкого уровня дохода покупателя или наличия у него плохой кредитной истории.

Когда квартира находится в ипотеке, на очереди могут быть несколько кредиторов. При появлении у собственника материальных проблем банк может наложить арест на собственность.

Когда тот вернет долг, арест будет снят. Несколько арестов одновременно никогда не накладываются.

После продажи жилья у покупателя могут возникнуть проблемы с остальными кредиторами, когда квартира снова окажется под арестом.

Продавец может продать недвижимость, переуступив права на жилье в строящемся доме. Подобная операция является выгодной для покупателя, поскольку она обходится дешевле на этапе строительства по сравнению с готовой квартирой. При этом существуют определенные риски. Для их снижения покупателю надо знать следующее:

  • не находится ли застройщик на стадии банкротства;
  • законность строительства;
  • своевременность возведения дома;
  • наличие прав на данное жилье у других лиц;
  • наличие письменного уведомления застройщику от продавца о передаче прав.

Вместе с правами покупатель приобретает обязанности дольщика. Если у последнего накопился долг по взносам, то его придется выплачивать. В связи с этим, перед сделкой необходимо проверить платежную документацию и убедиться в отсутствии задолженности.

Договор цессии напрямую связан с первичным договором дольщика, создается на его основе и должен обязательно регистрироваться в Федеральной службе. Только при наличии документа о регистрации производится расчет с продавцом.

Заключение

При покупке жилья в обязательном порядке следует проверить наличие всех обременений. При оформлении купли-продажи всегда берутся расписки и производятся необходимые регистрации.

Правильный подход делает приобретение квартиры выгодным и не создает проблем в дальнейшем.

Полезный Совет!

Если вы все еще сомневаетесь, стоит ли покупать квартиру с обременениями, то наш юрист бесплатно поможет вам разобраться в вашем конкретном случае и квалифицированно оценит ваши риски. Просто задайте свой ответ в форме, которая находится внизу страниц и дождитесь ответа.

Источник: https://law03.ru/finance/article/riski-pokupki-kvartiry-s-obremeneniem

Как купить квартиру с обременением по ипотеке

Дополнительная информация

Про расписку на залог при покупке квартиры можно прочитать по этой ссылке. 

Покупка квартиры по ипотеке с обременением требует изучения информации (фз об ипотеке залоге недвижимости). Основное требование для продажи – согласие банка при попытке отчуждения ипотечной недвижимости, поскольку до полного погашения кредита финансовая структура является ее собственником. Процедура совершения сделки выглядит следующим образом:

  1. Ипотечное обременение можно снять лишь после того, как сторонами будет подписано соглашение (предварительный договор), по которому покупатель обязуется выплатить оставшуюся часть ипотечного кредита. Составленное соглашение требует нотариального заверения.
  2. После закрытия ипотеки банк выдает соответствующие документы, позволяющие снять обременение. Сторонами заключается договор купли-продажи, после чего процедура регистрации недвижимости проходит в обычном порядке.

    До тех пор пока банк официально не снимет обременение, заключать договор купли-продажи не рекомендуется. Если что-то пойдет не так, решить вопрос можно будет только через суд. Это может занять несколько лет.

  3. Конечная стоимость квартиры должна превышать сумму, выплаченную по ипотеке. Эта денежная разница и должна быть выплачена продавцу, после окончательного оформления документов.
  4. Подстраховаться от недоразумений в будущем покупатель должен посредством расписки, которую будет выдавать продавцу при каждой передаче денег. Форма документа произвольная, где будет указана сумма денег, контакты продавца и его паспортные данные – вот тот необходимый минимум, который должен быть отражен в расписке. Нужно иметь в виду, что самый надежный и проверенный способ расчетов – через банковскую ячейку.
  5. Купить квартиру можно и другим способом – переоформив ипотеку на себя. Такой вариант не всегда принимается банком, который недоволен плохой кредитной историей продавца либо недостаточным уровнем дохода для закрытия ипотечного кредита в дальнейшем.

Какие учреждения необходимо посетить

Перед приобретением квартиры с ипотечным обременением покупатель должен уточнить важнейшие обстоятельства будущей сделки. Для этого придется посетить:

  • Филиал Росреестра – нелишним будет проверить квартиру на наличие других обременений. Это делается с помощью обращения в ЕГРП за выпиской, где будет указана необходимая информация по объекту недвижимости. Если личное посещение невозможно, сведения получают посредством онлайн-запроса. Перед получением выписки заполняется специальное заявление и оплачивается государственная пошлина. Важно, что срок действия такой справки всего семь дней, после чего документ становится недействительным
  • Банк-залогодержатель – иногда банк выставляет условие, что продажа квартиры будет разрешена только при оплате первым собственником не менее 50% ипотечного кредита.
  • Домоуправление – в этом органе необходимо взять справку о зарегистрированных на ипотечной жилплощади людях, чтобы исключить наличие «мертвых душ», имеющих права по закону на долю купленной квартиры.
  • Нотариальный орган – все особенности сделки необходимо фиксировать документально, чтобы избежать неприятных неожиданностей в будущем.

Плюсы и минусы приобретения ипотечного жилья

Дополнительная статья

О продаже квартиры с обременением по ипотеке узнайте тут. 

Покупка квартиры с обременением по ипотеке должна быть абсолютно продуманной. У такого варианта приобретения жилья имеются как плюсы, так и минусы. К положительным моментам относятся:

  • Сниженная стоимость – аналогичное жилье без обременения будет иметь более высокую рыночную цену.
  • Отсутствие мошенничества – участие третьего лица (банка) в сделке отчасти гарантирует ее чистоту.

Наличие плюсов не исключает отрицательных моментов, которые имеют не меньшее значения для принятия решения:

  • При оформлении квартиры банком на нового собственника – покупатель получает не только жилье, но и обременение относительно него. Во время заключения обычной сделки этого не случается, и новый собственник вправе сразу распоряжаться своей недвижимостью по своему усмотрению.
  • Оформление требует большей внимательности – регистрация поэтапных шагов является более длительным и трудоемким процессом.
  • Контроль банка – посещение владельца ипотечной квартиры осуществляется несколько раз в течение года служащими банка до полного закрытия кредитной линии.

Когда квартира находится в ипотеке, на очереди могут быть несколько кредиторов. При появлении у собственника материальных проблем банк может наложить арест на собственность.

Когда тот вернет долг, арест будет снят. Несколько арестов одновременно никогда не накладываются.

После продажи жилья у покупателя могут возникнуть проблемы с остальными кредиторами, когда квартира снова окажется под арестом.

Несмотря на негативные моменты у сделки имеется основное преимущество – приемлемая стоимость по сравнению с рынком вторичного жилья. Многие покупатели ставят вопрос реальной экономии во главу угла, особенно, если речь идет не о переоформлении ипотечного кредита, а о его погашении.

Порядок оформления

Покупка по ипотеке квартиры с обременением бывает двух видов, когда квартира:

  • приобретается непосредственно у банка;
  • приобретается у первоначального собственника (заемщика).

Каждый из способов имеет свой порядок оформления документов, поскольку в качестве продавцов выступают разные лица – юридическое и физическое. Оба варианта имеют определенные особенности:

Любопытная статистика

Согласно результатам опроса фонда «Общественное мнение», каждый пятый гражданин РФ недоволен своим жильем, а приобрести новое хотели бы около 60 % респондентов. В Москве желающих обзавестись своим жильем более 70% жителей. А вот позволить себе это могут далеко не все: лишь 9% опрошенных планируют покупку жилья в ближайшие 3–5 лет.

1. Самый легкий для покупателя способ приобретения ипотечного жилья – погашение задолженности заемщика перед банком и совершение покупки в обычном порядке. Это делается через договор купли-продажи, поскольку после закрытия долга с квартиры снимаются все обременения, а заемщик становится полноправным собственником и вправе распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению.

Основной риск для покупателя — недобросовестность заемщика и отказ продавать квартиру после погашения ипотеки. Защитить покупателя в подобной ситуации призвано составление предварительного соглашения, в котором прописываются все условия и порядок совершения сделки.

После выполнения всех условий документы договор купли регистрируется в учреждении государственной регистрации недвижимости, где покупатель становится полноправным собственником.

При данном варианте разрешение банка на продажу ипотечной квартиры не требуется, хотя это в какой-то мере является нарушением законодательства.

2. Если покупатель не готов подвергать свои средства риску, то для него подходит второй вариант приобретения ипотечной квартиры. С этой целью заемщик направляет в банк заявление с просьбой разрешить продажу залоговой квартиры. Все этапы сделки проходят с участием представителей банка.

Обратите Внимание!

Обычно банки заинтересованы в быстрой реализации залога, поэтому идут сторонам на встречу. Участие банка в процедуре продажи ипотечного жилья гарантирует защиту покупателя, поскольку по договору продавец не получит деньги, пока покупатель не зарегистрируется в качестве собственника. Ипотечное обременение снимается банком лишь после государственной регистрации.

Про снятие обременения с квартиры читайте в статье:  где снять обременение с квартиры по ипотеке

Сложности возникают, когда покупатель не находит нужную сумму. Получить недостающие деньги покупатель сможет только в банке-посреднике, поскольку кредит в стороннем банке не удовлетворит банк-собственник ипотечной квартиры.

Для получения необходимой суммы покупателю придется пройти установленную процедуру одобрения ипотечного кредитования.

Будет разумным перед приобретением залогового жилья посетить банк-кредитор вместе с заемщиком, где специалисты дадут рекомендации обеим сторонам по вопросам продажи, помогут в составлении договора и обеспечат полное сопровождение дела.

В видео рассматривается особенности покупки «ипотечной» квартиры

Документы

После заключения сделки купли-продажи требуется снять обременение через орган Росреестра. Для этого продавец и покупатель должны обратиться в Палату и предоставить документы:

  • Паспорта;
  • Свидетельство о праве собственности;
  • Заявление о снятии обременения;
  • Справка из банка о погашении задолженности;
  • Закладную на проданную квартиру.

Про ипотеку под залог имеющейся недвижимости читайте по ссылке  https://cashfacts.ru/3341-oformlenie-ipoteki-pod-zalog-nedvizhimosti-bez-pervonachalnogo-vznosa

Источник: https://cashfacts.ru/3243-pravila-pokupki-kvartiry-po-ipoteke-s-obremeneniem

Покупка квартиры с обременением по ипотеке: правила осуществления и риски покупателя

Нередко на продажу выставляется недвижимость, на которую наложено ипотечное обременение.

Необходимость наложения такого обременения продиктована требованиями федерального законодательства в сфере ипотечного кредитования.

В соответствии с положениями такого законодательства то жилье, на приобретение которого выдан целевой займ в виде ипотечного кредита, должно быть передано в залог банку до полного погашения такого кредита.

Каким образом происходит такая сделка и чего следует опасаться потенциальному покупателю?

Что такое обременение?

Обременение – это понятие, определенное в Гражданском Кодексе Российской Федерации. В соответствии с данным в этом нормативном акте определением под обременением следует понимать особый вид ограничений в отношении эксплуатации того или иного объекта имущественного права, на которое такое обременение наложено.

Установление обременения может быть осуществлено в соответствии с положениями действующего законодательства (как, например, в случае приобретения квартиры с использованием ипотечного займа), по решению суда (арест или установление особого режима использования конкретного имущества), а также по решению уполномоченных государственных органов (такой вид обременения устанавливается, в первую очередь, в отношении различных земельных участков в виде сервитутов).

Обременение в отношении приобретенной на средства целевого займа жилья подлежит обязательной фиксации сведений в Едином государственном реестре недвижимости с указанием наличия такого обременения в документах, подтверждающих право собственности на жилье.

Само право собственности на такие объекты недвижимости переходит от банка к владельцу объекта недвижимости только после того, как полностью будет погашена имеющаяся задолженность. Если же она погашена быть не может по каким-то причинам, такую квартиру можно продать. Однако покупателю следует знать о некоторых нюансах сделки.

Пошаговая инструкция

Покупка квартиры, на которую наложено ипотечное обременение, по наличию алгоритма шагов выглядит несколько иначе, нежели другого жилья, так как потребуется получить обязательное согласие банка, у которого заложено имущество, на осуществление такой сделки.

Как правило, в случае, если клиент является «проблемным», никаких сложностей с оформлением такого согласия не происходит.

Тем более, что банк переводит наложенное обременение на нового владельца недвижимости до того периода, пока полностью не будет погашена вся сумма кредита.

Выглядит такая сделка следующим образом:

  1. Продавец и покупатель должны обратиться в банк для того, чтобы получить согласие на проведение сделки по купле-продаже квартиры с имеющимся на ней ограничением.
  2. Если согласие было выражено, то покупателю необходимо предоставить все документы, которые будут с его стороны сопровождать сделку, которые необходимы для оформления ипотечного займа (так как задолженность переводится на него в виде кредита). Исключением является только тот случай, когда потенциальный покупатель готов расплатиться с банком собственными имеющимися средствами в день подписания договора. В этом случае готовится только пакет документов, который должен сопровождать любую сделку с недвижимостью (паспорт, согласие супруга при наличии, свидетельство о заключении брака, если есть супруг, а также документы на тех лиц, кто будет участвовать в процедуре оформления долевой собственности, если квартира будет приобретаться в такую форму владения, пользования и распоряжения).
  3. В случае, если банк выражает свое согласие, на основании предоставленных документов и заявления о проведении сделки подписывается трехстороннее соглашение. В качестве сторон по такому соглашению выступают покупатель квартиры, ее продавец и банк, как держатель залогового имущества.
  4. Регистрация перехода права собственности на жилье от продавца к покупателю и установления обременения на имущество до момента полного погашения имеющейся задолженности перед банком.

Как только задолженность перед банком полностью погашена, об этом владельцу квартиры выдается соответствующая справка, которую необходимо предоставить в территориальное подразделение Росреестра для того, чтобы снять ранее установленное обременение и получить полное право собственности на конкретный объект недвижимости.

Однако приобретение жилья с ипотечным обременением нередко имеет ряд определенных рисков.

Возможные риски и как их избежать?

Среди основных рисков относительно приобретения квартиры с ипотечным обременением в настоящее время самыми распространенными являются:

  • отказ продавца от заключения сделки после того, как все денежные средства были переведены банку или продавцу для снятия обременения на продажу. В этом случае взыскать денежные средства или принудить к сделке может только суд на основании заключенного предварительного договора купли-продажи;
  • неверная информация о снятии обременения (например, если банк отказывается снимать обременение по причине того, что имеется просроченная задолженность или пени по кредиту, которые необходимо погасить). Проверить факт снятия обременения следует только через Выписку из Единого государственного реестра недвижимости;
  • наличие лиц, которые могут также высказывать претензии в отношении приобретаемой квартиры (например, сособственники, которые выступали созаемщиками при приобретении жилья продавцом). Для того, чтобы сделка прошла успешно и не была в будущем оспорена, от таких лиц должно быть получено продавцом нотариально заверенное согласие на совершение сделки;
  • отсутствие согласия банка. Несогласие на осуществление сделки может быть высказано из-за ненадежности потенциального покупателя по мнению банка или на основании наличия каких-то условий кредитного договора со стороны продавца недвижимости. Повлиять на это можно только на основании судебного решения, однако выиграть такой судебный процесс удается далеко не всегда;
  • механизм передачи денежных средств от покупателя продавцу (если рассматривается именно такой вариант). Наиболее оптимальным вариантом, который связан с меньшими возможностями для мошенничества, является перевод денежных средств безналичным путем, то есть со счета на счет. В этом случае покупателю выдаются распечатки о движении средств, что может быть использовано при необходимости в судебном разбирательстве в качестве доказательств того, что покупатель добросовестно выполнил свою часть обязанностей. Банковская ячейка в этом случае не является удобным вариантом, так как доступ к ней в любое время могут получить как покупатель, так и продавец недвижимости, что чревато мошенническими действиями как с одной, так и с другой стороны.

Покупка квартиры с обременением по ипотеке может оказаться выгодным вложением средств, так как стоят такие квартиры существенно ниже, чем без таких обременений. Однако такие сделки имеют ряд рисков, к которым следует быть готовым при подписании договора купли-продажи.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

  • Москва: +7(499 )350-8059.
  • Санкт-Петербург: +7(812)309-9401.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник: https://zakonometr.ru/nedvizhimost/ipoteka/kvartira-s-obremeneniem.html

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *