Как Стать Дольщиком

Краткое содержание:

Покупка квартиры в новостройке: как не стать жертвой мошенников

Как Стать Дольщиком

Квартира в новостройке – выгодная альтернатива жилью на вторичном рынке недвижимости.

Такие объекты находятся в новых районах, заселяются более-менее благополучными людьми, да и ремонт не помешает соседям, так как сверлить и штробить будет весь подъезд.

Но как купить квартиру в новостройке и не стать жертвой мошенников? Есть ли какие-нибудь подводные камни и на что нужно обратить внимание? Поговорим об этом подробнее и узнаем полный порядок приобретения квартиры в новостройке.

Отметим, что в интернете в настоящий момент множество недостоверной и непроверенной информации.

В данном аналитическом материале все сведения приводятся со ссылками на нормативно-правовые акты, актуальные на момент написания заметки.

Впрочем, один тезис не нуждается в доказательстве: в долгосрочной перспективе недвижимость выглядит одним из самых выгодных вложений денежных средств во всех крупных городах России.

Обратите Внимание!

Изменение стоимости квадратного метра жилья в Москве с 1999 года по настоящее время

Купить квартиру в новостройке можно двумя способами:

  • Строящийся дом. В этом случае инвестору будет предложено стать дольщиком, то есть заключить договор долевого строительства жилья. Этот вариант хорош ценой (она на 10-15% ниже, чем по введённым в эксплуатацию объектам). Но есть риск срывов срока сдачи объекта в эксплуатацию, необходимости доплат.
  • Сданный в эксплуатацию дом. Такое сооружение уже зарегистрировано в Росреестре, и от вторичной недвижимости отличается лишь отсутствием декоративной отделки. Однако многие фирмы предлагают и услуги по ремонту объектов, продавая квартиры, полностью готовые к проживанию.

В первом случае заключается договор долевого строительства, во втором – договор купли-продажи недвижимости. Именно первый вариант содержит множество подводных камней и нуждается в дополнительных пояснениях.

1. Выбор объекта. Проверка застройщика

Какими документами должен располагать застройщик?

Согласно ст.2 ФЗ №214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», для привлечения денег дольщиков требуются следующие бумаги:

  • Учредительные документы. Осуществлять привлечение денежных средств на возведение многоквартирного дома могут только юридические лица. Получить сведения об организации можно через выписку из ЕГРЮЛ.
  • Разрешение на строительство. Порядок его получения определён ст.51 Градостроительного кодекса РФ, в соответствии с которой назначение участка должно соответствовать градостроительному плану (грубо говоря, нельзя построить жилой дом на землях сельскохозяйственного назначения).
  • Опубликованная, размещённая (представленная) проектная декларация (подробнее о ней можно почитать в ст.19 ФЗ №214). Документ включает в себя информацию как о проекте, так и о застройщике, постоянно обновляется (к примеру, раз в 3 месяца вносятся актуальные сведения о размере кредиторской и дебиторской задолженности).
  • Регистрация права собственности на землю. Для строительства недвижимость должна находиться на праве собственности, в аренде или субаренде, в исключительных случаях – в безвозмездном срочном пользовании.

Что касается лицензии застройщика, она была упразднена с 1 января 2010 года на основании ФЗ №191 от 29.12.2004 «О введении в действие градостроительного кодекса».

Особое разрешение требуется лишь на проведение отдельных строительных работ (к примеру, геодезия и картография).

Застройщик обязан представить следующие документы любому заинтересованному лицу на основании ч.2 ст.20 ФЗ №214:

  • Учредительные документы организации;
  • Свидетельство о гос.регистрации и о постановке на учёт в МНС;
  • Бухгалтерскую отчётность за 3 года ведения деятельности в качестве застройщика (при использовании УСН – книгу учета доходов и расходов за 3 года);
  • Заключение аудитора о ведении деятельности организации за последний год.

Обращаем внимание, что данные бумаги должны быть предоставлены по первому требованию, даже если обратившееся лицо не является дольщиком. При этом речь идёт именно об оригиналах документов, а не об отсканированных материалах.

Согласно ч.2 ст.21 вышеуказанного ФЗ, дольщик имеет право в любое время ознакомиться со следующими бумагами:

  • Разрешение на строительство сооружения;
  • Экономическое обоснование проекта;
  • Актуальную проектную документацию с изменениями, если они внесены (проект строительства);
  • Права застройщика на участок, на котором ведутся работы;
  • Заключение экспертизы проекта (она проводится практически всегда при возведении многоквартирного жилого дома).

Информация, которая должна находиться в проекте строительства:

  • Цели строительства, этапы и предполагаемые сроки сдачи объекта в эксплуатацию;
  • Разрешение на строительство;
  • Права застройщика на земельный участок, на котором возводится сооружение;
  • Место нахождения возводимого объекта;
  • Количество квартир, входящих в состав сооружения, с указанием технических характеристик;
  • Назначение помещений, входящих в состав многоквартирного дома и не являющихся жилыми;
  • Объём и перечень имущества, которое будет находиться в общей собственности дольщиков;
  • Сроки, в которые, предположительно, будет получено разрешение на введение объекта в эксплуатацию;
  • Способ обеспечения обязательств и иные важные сведения.

Как проверить добросовестность застройщика?

  • Дата регистрации компании, руководство. Проверить сведения о том, когда учреждена фирма, кто является её директором, адрес местонахождения можно с помощью выписки из ЕГРЮЛ.
  • Вхождение в состав «белых списков». Подобные реестры ведутся во всех крупных городах. В Москве, к примеру, он есть у Комплекса градостроительной политики и строительства.

Список постоянно обновляется, и его можно посмотреть тут.

  • Отношение к «проблемным объектам». К своевременной сдаче домов в эксплуатацию приковано особое внимание, и во многих городах ведутся особые реестры. Интересующая Вас фирма не должна иметь отношения к списку проблемных объектов.

Для Москвы такой реестр можно увидеть здесь.

2. Подписание договора участия в долевом строительстве

Логическое продолжение сотрудничества с застройщиком – заключение соглашения. Дольщику следует обратить внимание на наличие отдельных пунктов в договоре, что предусмотрено ч.4 ст.4 ФЗ №214:

  • Детальное определение будущей квартиры;
  • Сроки передачи квартиры дольщику;
  • Стоимость объекта, а также сроки и способ оплаты своей доли;
  • Гарантия на сдаваемую квартиру;
  • Способ, которым застройщик обеспечивает обязательства по соглашению.

При отсутствии указанных пунктов, договор считается незаключённым со всеми вытекающими последствиями.

Денежные средства могут передаваться как сразу, так и определёнными частями (этапами) в соответствии с графиком платежей. Указанный документ является приложением к договору и является его неотъемлемой частью.

Договор подлежит обязательной регистрации в Росреестре, с момента которой дольщик обладает широким спектром прав.

Обращаем внимание, что договор должен быть полным и окончательным (а не предварительным). Отсутствие его регистрации в Росреестре влечёт для потенциального инвестора негативные последствия.

3. Принятие объекта

Сданный в эксплуатацию дом должен соответствовать потребительским качествам, которые предъявляются к данному типу жилья. Любые недоделки подлежат устранению в разумный срок, определённый сторонами.

Мы рекомендуем не обсуждать недостатки в устной форме, а, при необходимости, направлять мотивированные претензии в адрес застройщика о наличии тех или иных проблем (неисправная сантехника, сломанные рамы окон, двери и проч.).

По крайней мере, на письменные обращения надлежит в 30-дневный срок давать ответ.

4. Регистрация права собственности на объект

Рано или поздно наступит день, когда многоквартирный дом будет подготовлен для проживания его собственников. Однако процедура считается завершённой лишь тогда, когда дольщик должным образом зарегистрировал своё право. Указанное действие регламентировано ст.17 ФЗ №122 от 21.07.1997 с особенностями ст.16 ФЗ №214. Для регистрации права потребуются следующие условия и документы:

  • Наличие переданных застройщиком в органы Росреестра документов, подтверждающих факт возведения дома (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию), передаточный акт, подтверждающий факт передачи объекта;
  • Заявление дольщика о регистрации права собственности на объект;
  • Справку об уплате госпошлины;
  • Копия договора долевого строительства жилья.

Если же речь идёт о покупке квартиры в новом доме по договору купли-продажи, то достаточно текста соглашения и справки об уплате госпошлины. В течение нескольких дней право собственности будет зарегистрировано.

Резюме

Итак, покупка квартиры в новом доме, несмотря на кажущуюся простоту, является сложной задачей. Ведь важно выбрать хорошего застройщика, убедиться в чистоте его намерений, проверить документы. Мы рекомендуем потратить время и изучить процесс лично, не доверяя его риэлторам или третьим лицам, которые могут проявить недостаточно уважения к Вашим деньгам.

Источник: https://yakapitalist.ru/imushhestvo/pokupka-kvartiry-v-novostrojjke/

Как стать новоселом, не став обманутым дольщиком

Материал для тех, кто еще только задумывается о приобретении жилья. На волне надвигающихся волнений на рынке недвижимости постараемся предостеречь вас от необдуманных поступков.

Кризис 2008–2009 года показал, что не все планы застройщиков могут сбыться.

Финансовый крах пошатнул благосостояние очень многих компаний, не дав им возможности выполнить свои обязательства перед своими клиентами. Результат — сотни тысяч покупателей, которые так и не получили свои квартиры.

Помочь этим людям власти «пытаются» с 2010 года, когда их официально объявили обманутыми дольщиками и внесли в специальные реестры.

Сегодня небольшая часть обманутых дольщиков все же получила свое жилье. Но, далеко, не все.

Эксперты уверяют, что новая волна кризиса не так сильно ударит по застройщикам. Это и понятно, что заказывают экспертам, в том они и уверяют. Правда, уроки из прошлого мы все извлекли.

Сегодня строительные компании закредитованы не так сильно, как раньше, когда могли взять деньги в одном банке на погашение процентов в другом, но появились другие проблемы, о которых никто не знал в 2008 году.

Тем более это рынок, здесь никто не застрахован от взлетов и падений. Мы дадим несколько советов, как не угодить в финансовую ловушку, приобретая жилые квадратные метры.

Закон №214 ФЗ «О долевом строительстве», гарантирующий соблюдение прав дольщиков, регламентирует механизм покупки квартиры в строящемся жилье. Купите квартиру на вторичном рынке — и вы будете избавлены от подобных рисков. Иными словами, если вы не стали дольщиком, не станете и обманутым дольщиком. Это самый верный способ.

Итак, основополагающий совет: чтобы не стать обманутым дольщиком, не вступайте в долевку. Оставим его за скобками, давайте предположим, что мы все же решили рискнуть и рассчитываем купить квартиру на этапе строительства. Это можно сделать двумя способами: участвуя в долевом строительстве и участвуя в жилищно-строительном кооперативе.

Важно:  Как Перевести С Билайна На Карту Visa

«Серые» схемы

Кроме этого есть еще «серые» схемы, прибегать к которым мы вам советуем, только тщательно все взвесив. Во-первых, это покупка по предварительному договору.

Во-вторых, покупка с помощью векселя. Закон о долевом строительстве на эти варианты не действует, а значит, не защитит вас, если что. Впрочем, оба способа вполне законны.

Просто поаккуратнее с ними.

Кратко: заключая предварительный договор, вы не приобретаете право собственности на квартиру. Как следствие — договор не регистрируется в Росреестре, а значит, вы не застрахованы от двойных продаж.

Если вы приобретаете вексель, нужно также помнить, что сам по себе он никак не связан с квартирой. Это лишь эквивалент.

Это Важно!

Со всеми вытекающими последствиями — например, если застройщик передумал заключать с вами договор купли-продажи квартиры, вы сможете претендовать лишь на сумму, уплаченную за вексель. Хоть и с процентами за пользование деньгами.

Претендовать на возврат денег вы конечно можете, но как показывает практика, получить обратно ваши деньги, не говоря уже о процентах — весьма проблематично, если вообще возможно.

Основные, самые крупные участники строительного рынка стараются не прибегать к подобным схемам. Это их репутация, которой, как нас усиленно уверяют, принято дорожить. Потому что это первое, на что справедливо обращают внимание потенциальные клиенты.

Для того, чтобы сохранить репутацию застройщика, а недовольство обманутых дольщиков направить на ложную цель, девелоперы придумали множество разных способов.

Одним из таких методов сохранения положительной репутации, крупными игроками строительного рынка был придуман метод создания дочерних строительных фирм, которые формально не имеют отношения к самому застройщику.

Понятно, что в случае возникновения проблем на строительстве объекта, недовольство потерпевших направлено на фирму «поплавок», а реальный виновник, как-бы ни при чем. (прим. ред.).

Еще один способ покупки квартиры на этапе строительства — уступка прав. Это когда покупатель передумал ждать свою квартиру и продает возможность ее дождаться. Таких вариантов очень много в недостроенных домах.

Обманутые дольщики под влиянием обстоятельств избавляются от замороженных активов. Покупая квартиру по договору уступки, всегда следует помнить, что проблемный объект обычно никогда не консервируют, так как это весьма недешевое «удовольствие».

Полезный Совет!

А значит, новый застройщик, который выйдет на объект, чтобы решить проблемы обманутых дольщиков, должен провести его техническую экспертизу. Хорошо, если он не станет закрывать глаза на заключения экспертов, но согласитесь, гарантии этому нет никакой.

Понятно, что если дом и достроят, то он тем не менее останется опасным для последующей эксплуатации.

Как защищает 214-й ФЗ

Почему покупка по договору участия в долевом строительстве считается самым надежным способом приобретения квартиры в новостройке? Вот четыре простые причины:

  1. Срок строительства. Закон гарантирует его соблюдение, а просрочку вам компенсирует застройщик. Размер компенсации — 1/150 ставки рефинансирования от цены договора за каждый день. То есть если ставка 8,25%, то каждый день вам капает 0,055% от суммы договора. 550 рублей с каждого миллиона.
  2. Оговорен предмет договора и характеристики квартиры, и застройщик не вправе их менять. То есть вы ограждены от неожиданностей в этом плане.
  3. Договор долевого участия подлежит государственной регистрации. Это значит, что одну и ту же квартиру нельзя продать дважды.
  4. Застройщик может заключать такие договоры только после получения разрешения на строительство. А это один из основных документов в каждой новостройке.

Универсального рецепта, как не стать обманутым дольщиком, действительно не существует. Есть лишь множество способов им стать, даже заключив с застройщиком договор долевого участия (ДДУ). 

Если квартиры продаются в долевку, значит где-то в интернете есть проектная декларация. Это закон. Не нашли? Обратитесь к застройщику, он обязан вам ее предоставить. В этом документе подробно описан объект недвижимости, квартиру в котором вы собираетесь покупать.

Там же указаны другие объекты, в строительстве которых компания участвовала раньше. Если таких нет, значит, что-то тут не так. Если есть — значит, где-то в интернете есть отзывы о них.

Обязательно ознакомьтесь с ними! А лучше — съездите и посмотрите на эти дома своими глазами.

Разрешение на строительство и другие документы

По вашему требованию застройщик обязан предоставить вам разрешение на строительство, документы на землю и собственные учредительные документы.

Андрей Артемьев, президент Всероссийской лиги защитников потребителей:

— Рекомендую потенциальным покупателям жилья перед приобретением убедиться, что у застройщика имеются все разрешительные документы. Что землеотводные документы предоставляют право строить именно то жилье, на которое застройщик собирает взносы, то есть что это земли для жилищного строительства.

Для какого? Строительства многоквартирных домов или индивидуального? Все потребители должны понимать, что нецелевое использование земель не допускается. Объект, построенный с нарушением цели использования земли, подлежит сносу.

Он не может быть зарегистрирован как объект недвижимости, и к нему никогда не подведут городские энергокоммуникации и канализацию.

Кроме этого можно запросить свидетельство о государственной регистрации застройщика, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе и другие документы застройщика, технико-экономическое обоснование проекта, заключение госэкспертизы (если она была), саму проектную документацию (со всеми изменениями). А самое главное, что вам должны предоставить, — проект договора. Его можно забрать и показать знакомому юристу. Если что-то не понравится — настаивайте на внесении изменений! Имеете право.

И напоследок. Чтобы чувствовать себя уверенным в разговоре с продавцом квартиры, прочитайте с карандашом в руках федеральный закон «О долевом строительстве» (№214 ФЗ). Да, это чтиво далеко от романов Иоанны Хмелевской, но за несколько вечеров осилите.

А еще — зайдите на сайт арбитражного суда и проверьте по картотеке дел, нет ли предъявленных требований о признании застройщика банкротом. Но помните гарантии, что завтра в картотеке арбитражного суда не появится ваш застройщик, нет никакой. И вероятность этого возрастает многократно именно в период наступающего кризиса.

Источник: http://xn--80aeahgfjecay5a6b.xn--p1ai/stati/kak-stat-novoselom-ne-stav-obmanutym-dolshhikom/

Как не стать обманутым дольщиком: основные схемы мошенников

2016-04-27T13:14Z

2016-04-27T14:28Z

https://ria.ru/20160427/1421312842.html

https://cdn22.img.ria.ru/images/138180/65/1381806573_0:151:3077:1896_1036x0_80_0_0_3c1f10f2c9fab4bff8451dc490e3577c.jpg

РИА Новости

https://cdn22.img.ria.ru/i/export/ria/logo.png

Илья Ремесло

https://cdn21.img.ria.ru/images/104956/09/1049560905_1498:0:5141:3643_100x100_80_0_0_f883d22ed19d593aedef8dee35079c7d.jpg

В ходе недавней «прямой линии» с Владимиром Путиным поднимались вопросы обманутых дольщиков. Президент пообещал содействовать решению проблем граждан, оставшихся без жилья в Подмосковье. Проблема появилась не вчера — почти у каждого из нас есть знакомые, которые пострадали на миллионы рублей от действий застройщиков, обманувших их с жильем.

Вместе с тем, как показывает практика, юридически грамотные граждане могут избегнуть обмана при покупке жилья в строящемся доме и без вмешательства руководителя государства.

Обманутым участникам долевого строительства — обычной квартиры или лофта — необходимо знать наиболее распространенные схемы обмана дольщиков и не идти на поводу у недобросовестного застройщика.

Разберем наиболее типичные случаи махинаций и дадим советы, как им противостоять.

Для начала заметим, что действующий закон «О долевом участии в строительстве» достаточно надежно защищает покупателя и обязывает застройщика заключать именно договор долевого участия (ДДУ) в строительстве.

По данному договору застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, который обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (статья 4 ФЗ «О долевом участии в строительстве»).

Поэтому любая схема недобросовестного застройщика начинается со стремления заключить другой договор, вместо ДДУ.

Схема №1: Предварительный договор купли-продажи вместо долевого участия

К такой схеме застройщик прибегает, чтобы уклониться от исполнения гарантий, установленных ФЗ «О долевом участии в строительстве». Предварительный договор — это документ, который содержит обязательство сторон заключить договор в будущем.

Заключив такой договор, застройщик не регистрирует его в уполномоченном государственном органе. При этом значительная часть оплаты за квартиру отдается при заключении договора.

Предварительный договор не содержит сроков сдачи квартиры и иных обязательств застройщика и не гарантирует, что дом будет когда-либо построен.

По такой схеме продаются не только обычные квартиры, но и так называемые апартаменты — по факту те же квартиры, но формально в нежилом фонде.

В качестве столь же типичного, сколь и вопиющего примера можно привести тысячи обманутых дольщиков группы Red Development в Москве, с которыми заключались как раз предварительные договоры купли-продажи.

Договоры не были зарегистрированы, в результате люди остались и без денег, и без квартир.

Обратите Внимание!

Теперь банк обращает взыскание на объекты застройщика (вместе с квартирами, за которые дольщики заплатили деньги), а самого застройщика банкротит.

В результате Промсвязьбанк, который якобы не в курсе, чем именно занимается застройщик, получает все активы должника, а люди, копившие и работавшие на свое новое жилье годами, остаются ни с чем.

Ключевую роль в этом случае могло бы сыграть внимание СМИ к критической ситуации, которая сложилась для сотен семей, не получивших свои апартаменты.

Кроме того, в связи с проведением вместо строительства капитального ремонта и перепланировки на таких дольщиков формально не распространяются нормы закона о долевом участии, т.е. имеет место ситуация, не урегулированная правом.

Представляется, что к ней также должны применяться нормы закона о долевом строительстве.

Как противостоять: не соглашаться на предварительный договор, настаивать на подписании ДДУ, а если все же подписали — не передавать большую часть оплаты по нему.

В случае если оплата уже произведена, а сроки подписания основного договора нарушены — не теряя времени, обращаться в суд и правоохранительные органы.

Еще один выход, который продиктован расхожестью этой мошеннической схемы, состоит в дополнительной ответственности банков, которые оперируют в том числе вложенными дольщиками деньгами. В этом случае кредиторы лишний раз подумают, прежде чем иметь дело с застройщиками, чья бизнес-активность вызывает оправданные подозрения.

Схема № 2: Двойная продажа

Эту схему можно встретить чаще при заключении предварительного договора, однако бывают и варианты с долевым участием.

Застройщик заключает агентские договоры с фирмами-посредниками, которых уполномочивает на заключение договора, либо продает уже реализованные ранее объекты, скрывая этот факт.

Такой случай недавно произошел в Иркутске, когда покупатели жилья в течение пяти лет ждали свою квартиру, а вместо этого узнали, что в ней живут совсем другие люди: 

Это Важно!

Если речь идет о договоре долевого участия, то мошенническую схему организовать сложнее: договор подлежит регистрации государственным органом, соответственно, дважды его заключить не получится.

Однако возможны варианты, при которых договор не сдается на регистрацию либо сдается со значительной задержкой.

За это время подписывается еще один договор, который регистрируется, и покупателям остается лишь выяснять, кто первый получил права на жилье.

При этом варианте можно остаться без квартиры, но получить обратно вложенные деньги.

Кроме того, с точки зрения уголовного права такая ситуация квалифицируется как мошенничество, и привлечение к ответственности руководства застройщика имеет правовые перспективы.

В случае схемы с фирмой-посредником ситуация тяжелее: доказать прямой умысел на мошенничество крайне тяжело, так как формально договоры заключались разными компаниями. Остается лишь идти в суд, расторгать договор и возвращать свои деньги.

Как противостоять: перед заключением договора заказать выписку из государственного реестра, чтобы убедиться, что ваша квартира свободна от обременений.

В случае заключения договора с посредником — проверить его полномочия и потребовать письмо за подписью застройщика, что данная квартира не является объектом других заключенных им договоров.

Полезный Совет!

В самом договоре также должна содержаться гарантия чистоты квартиры от претензий третьих лиц.

В случае если договор уже заключен и вас обманули — необходимо прекратить ведение любых переговоров с мошенниками и обращаться в правоохранительные органы.

Схема № 3: Заключение договора без разрешительной документации на строительство

Эта схема представляет собой наиболее жесткий вид мошенничества и встречается сейчас гораздо реже, чем ранее. Застройщик предлагает заключить договор в отношении объекта, который он не собирается строить, либо не имеет на это разрешения от компетентных государственных органов власти.

Подобные действия являются мошенничеством — так, недавно был вынесен приговор (к слову сказать, удивительно мягкий) директору строительной компании «Кросс» в Самаре, которая обманным путем заключила с дольщиками более 180 договоров на сумму более 180 миллионов рублей. 

Какие же документы необходимо видеть, чтобы удостовериться в правах застройщика на строительство и продажу объекта?

Во-первых, это разрешение на строительство, которое подтверждает разработанную проектную документацию, а также само право застройщика на осуществление строительства. В разрешении на строительство должен быть указан объект, на который оно выдано (например, многоквартирный жилой дом), а также срок его действия.

Важно:  Как Рассчитывается Выплата Декретных

Во-вторых, это документы, подтверждающие право застройщика на землю, на которой идет строительство. Такими документами могут быть либо свидетельство о регистрации права собственности, либо договор аренды земельного участка. Эти сведения можно проверить, обратившись с запросом в общедоступный реестр прав на недвижимое имущество.

В самих документах должно быть четко указано, для чего предоставляется земельный участок застройщику и какие строения он там может возводить.

В-третьих, следует ознакомиться с документами о деятельности застройщика. Таковыми являются учредительные документы, аудиторские заключения и проектная декларация. Данные документы позволят вам оценить юридическое и финансовое состояние застройщика.

Мы рассмотрели лишь наиболее распространенные схемы обмана дольщиков. С развитием законодательства и правоприменительной практики схемы постоянно меняются и совершенствуются. Однако вышеизложенные рекомендации позволят вам избежать обмана в большинстве случаев.

Общим правилом должна стать внимательность при выборе застройщика и подписании документов, а в случае возникновения малейших сомнений нужно обращаться к юристу. Лучший способ борьбы с недобросовестными застройщиками — превентивный.

Источник: https://ria.ru/20160427/1421312842.html

Как вложить деньги в строящийся дом, квартиру (долевое участие в строительстве) | Клуб Частных Инвесторов 2019

7.11.2017 Путин поручил свернуть долевое строительство за три года‍, заменив его банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан.

Долевое строительство это возможность финансирования строительства за счёт привлечения инвесторов, каждому из которых принадлежит часть в проекте.

Упрощённо: задумали строить дом, посчитали расходы, разделили на всех, скинулись, построили. Каждому принадлежит доля пропорционально вкладу.

Вы вкладываете сумму намного меньше той, которая будет соответствовать реальной стоимости недвижимости по окончании строительства, то есть через несколько лет. В среднем разница цены в строящемся доме и недвижимости на вторичном рынке — порядка 30%.

Полезно: инвестиции в недвижимость — основы.

Обратите Внимание!

Данный вариант отлично подходит тем, кто не спешит. Для тех, кто ожидает моментальной отдачи, увы, данным методом приумножения капитала пользоваться нет смысла, впрочем есть вариант переуступки прав, которая проходит через заключение договора с новым собственником.

В идеальных условиях это замечательный вариант инвестирования, особенно в условиях растущей экономики. прибыльность может достигать 30 и более процентов. Но, экономика не всегда растёт, и застройщики не всегда бывают честными.

Обманутые дольщики

Вы можете купить квартиру в строящемся доме, когда уже все инвесторы вложили, попросту выкупив права у одного из них. Заключается договор уступки прав, который заверяется у застройщика (могут быть трёхсторонние соглашения — формат обсуждаем). Но будьте бдительны, часто на рынке есть квартиры, которые застройщик якобы должен передать той или иной организации в обмен на услуги (натуральный обмен). покупка такого имущества ставить ваши права зависимыми от условий договора меж застройщиком и организацией, у которой вы купили квартиру и здесь возможны эксцессы. Тщательно проверяйте основания прав собственности у продавца.

Чем более поздняя стадия строительства, тем дороже участие, но на более ранних стадиях более высоки риски. Наверняка многие слышали про обманутых дольщиков: увы, строящиеся квартиры иногда продают по несколько раз, иногда, собрав деньги, компанию банкротят и стройку замораживают.

Опасности, причины, по которым дольщик может не получить своё имущество:

  • недострой дома,
  • затягивание сроков строительства.
  • повторные продажи вашей квартиры,
  • банкротство застройщика,
  • подставные компании и «бренд»,
  • «дополнительные» метры,
  • отказ госкомиссии внести дом в эксплуатацию.

ФЗ 214 (http://base.garant.ru/12138267/) предусматривает ряд гарантий дольщикам. Договор долевого участия подлежит обязательной государственной регистрации, что даёт некоторую защиту от повторной продажи имущества.

Очень важно: убедитесь, что речь идёт именно о долевом строительстве,а не о каких-то прочих, порою «серых» схемах. Предварительные договора продажи, вексельные схемы — это совершенно другие решения.

Подставные компании: часто пользуются такой схемой: под каждый объект регистрируется новое юридическое лицо. Да, вам будет всё подаваться от имени известного бренда, нов документах будет стоять совсем «левая» компания. В случае недостроя, или при обнаружении дефектов при приёмке или при затягивании сроков — претензии к этой фирме «прокладке», а они, как правило без денег на балансе.

Дополнительные метры: читайте условия договора, часто застройщики включают пункт по которому в обязанность дольщика входит произвести доплату за каждый дополнительный квадратный метр построенного жилья по результатам обмера БТИ (например, по проекту обещали передать 60 кв.м., передали 65 кв.м. – доплатите сумму за 5 кв.м. В Москве, при средней стоимости более 150 тыс. за квадрат это образует долг более 700 тысяч.

Как стать дольщиком долевого строительства?

Вкладываясь в строительство дома — вы становитесь дольщиком, получаете долю в общем имуществе, которая по итогам строительства станет квартирой.

Для того, чтобы вложить деньги в долевое строительство, необходимо заключить договор с застройщиком.

Проверьте историю застройщика (репутация, претензии, суды), проверьте историю объекта (возможно менялись застройщики).

Застройщик должен проходить ряду критериев: иметь разрешение на строительство, обладать правом собственности на участок, на котором будет строиться дом, или распоряжается им на правах долгосрочной аренды. Проверьте документы:

  • разрешение на строительство,
  • документы на землю (право собственности, аренда)
  • контракт с органами власти (обычно инвестиционный контракт с властями региона).

Договор долевого участия в строительстве

Застройщик в договоре берёт на себя обязательство построить объект недвижимости, ввести его в эксплуатацию и передать квартиру заданного метража, планировки (прочие параметры) дольщику — инвестору. У вас по договору возникает право требовать имущество — квартиру.

В договоре долевого участи обязательно указывается срок передачи квартиры и санкции за просрочку. Срок конкретизирован, не привязан к какому-либо стороннему договору.

Инвестор обязуется внести определённую сумму на счёт застройщика. Как правило сумму дробят на части. После регистрации договора, согласно графику необходимо будет вносить средства.

Распространена деятельность чёрных риэлторов. Пытающихся «нагреть руки» на легковерных людях.

Гарантии для дольщиков

Закон о компенсационном фонде дольщиков был принят Госдумой 21 июля 2017. Взамен банковскому поручительству и страхованию ответственности застройщиков (которые оказались неэффективными), новый закон предусматривает отчисление строительными компаниями 1,2 процента от стоимости возводимого жилья в специальный фонд.

Размер взносов может меняться, но не чаще одного раза в год. В случае банкротства девелопера за счет этих средств государство сможет вернуть дольщикам деньги за квартиры или завершить строительство.

Источник: https://kudavlozitdengi.adne.info/kak-vlozhit-dengi-v-stroyaschiysya-dom/

Дольщик — это кто такой? Как не стать обманутым дольщиком

Волна банкротств строительных компаний больно ударила по дольщикам, которые мечтали о собственном новом жилье.

Каждый дольщик – это самая потерпевшая сторона, которая не только потеряла свои деньги, но и надолго рассталась со своим стремлением въехать в новую квартиру.

Как не попасть в ловушку ложных обещаний застройщиков? Попробуем сформулировать главные правила работы с представителями строительных компаний.

Кто такие дольщики

В первую очередь давайте разберемся с терминологией. Застройщики – это строительные организации и их представители, предлагающие купить квартиру в недостроенном жилом доме. Как правило, квартиры на этом этапе сравнительно недороги, но въехать в такое жилье нельзя. Застройщики имеют право предлагать квартиры в реализацию на любом этапе строительства.

Дольщик – это лицо, имеющее право на часть (долю) строящегося дома, обычно ограничивающуюся жилплощадью, на которую он собирается вселиться после ввода здания в эксплуатацию. Обе стороны – и застройщик, и дольщик — заинтересованы в возведении жилого здания. Тогда последний сможет вселиться в квартиру, а застройщик – получить деньги.

Первым делом следует убедиться, работает ли строительная компания в рамках 214-ФЗ. Именно этот федеральный закон формирует отношения «дольщик-застройщик» и объясняет правильную процедуру взаимодействия тех, кто стремится купить квартиру, и тех, кто должен ее построить.

Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) – документ, которые должны подписать и застройщик, и дольщик. Это правило закреплено в законе и обязательно к выполнению.

Это Важно!

Именно ДДУ позволяет будущему покупателю квартиры рассчитывать на возврат денег в случае банкротства строительной организации. Дольщику нужно четко помнить, что лишь ДДУ является гарантом и принимается в суде.

Почему же застройщики не спешат оформлять ДДУ, а предлагают к подписанию совсем другие документы?

Предварительный договор: обман для дольщика

Простой и надежный способ обмануть будущего жильца – предложить ему для подписания не договор участия в долевом строительстве, а «почти такой же» документ, якобы гарантирующий соблюдение всех прав будущего жильца. Этот документ может называться по-разному. Самое распространенное название — «предварительный договор». Суть такого документа заключается в следующем.

Предварительный договор предлагают заключить на время строительства, обещая взамен полноправное партнерство. Подразумевается, что договор купли-продажи будет заключен с дольщиком лишь после того, как закончится строительство нового дома и этот жилой объект будет сдан в эксплуатацию.

Но, как правило, юристы не находят в предварительных договорах ни намека на защиту соинвестора. Данные документы нигде не регистрируются и могут быть разорваны в одностороннем порядке.

Предварительный договор вообще не предусматривает никаких денежных транзакций – все взаиморасчеты регулирует договор долевого участия.

В итоге обманутый дольщик не получает самого главного – гарантий, которые имеются в законе о долевом строительстве. Лицо, вложившее деньги:

  • не застраховано ни от двойных продаж одной и той же жилплощади;
  • не имеет шансов предъявлять претензии по качеству и срокам строительства;
  • не обладает законными методами давления на застройщика.

Более того, юристы предостерегают: предварительные договоры могут быть признаны притворной сделкой.

Вексельная схема

При вексельной схеме работы инвестор-клиент должен заключить два договора – предварительный и купли-продажи векселя.

На первый взгляд именно вексель служит гарантом надежных отношений, и по этому платежному документу будет производиться взаиморасчет по основному договору.

Но вексель также не будет приниматься судом в качестве гарантийного обязательства: застройщик имеет полное право отказать дольщику ЖК в подписании основного договора, вернуть деньги по векселю, а квартиру продать другому лицу.

На что обратить внимание при оформлении документов?

Прежде чем приобрести квартиру в новостройке, следует убедиться в том, что застройщик получил разрешение на строительство и имеет действующий полис страхования гражданской ответственности. Таким полисом может стать поручительство банка или же полноценный договор со страховщиком.

Если застройщик предлагает заключать ДДУ, следует убедиться в том, что в СМИ или в интернете есть развернутая проектная документация по будущей застройке.

Полезный Совет!

Обнародовать планы строительства застройщик обязан за 14 дней до подписания первого договора ДДУ. Проверить правомерность строительства может лишь юрист.

Поэтому нелишним будет запросить бланк договора, уставных, разрешительных документов, проектную документацию и проверить эти бумаги у квалифицированного юриста.

Следующий шаг при анализе надежности застройщика – изучение общественного мнения. Лучше всего понять оценку деятельности строительной компании по размещенным в сети отзывам дольщиков. Застройщик обязан иметь надежную репутацию, соответствующий опыт в проведении строительных работ и уже сданные новостройки, о качестве возведения которых можно составить мнение.

Изучите историю строительства нового дома от момента выдачи разрешения до настоящего времени. Возможно, кризис в экономике вынудил строительную компанию приостановить возведение новостройки. А жилплощадь, которая выставлена на продажу, уже принадлежит какому-то дольщику, который просто пытается спасти свои деньги.

Важно:  Как Вернуть Сумму Страховки По Кредиту

Посещение объекта

Обязательно следует посетить строительную площадку, на которой возводится новостройка. Возле стройки на ограждении имеется информация о застройщике, заказчике, примерные сроки сдачи объекта в жилое пользование.

Следует сверить данные информационного щита со сведениями, представленными в ДДУ. Малейшее расхождение может служить основанием для прекращения договора дольщиком — это прямое обращение в суд за возвратом денег и компенсацией.

Все сомнительные моменты оговаривайте с вашим юристом или адресуйте на горячую линию местных властей.

Надеемся, что эти несложные советы помогут вам вовремя и без проволочек получить долгожданное жилье. Удачи!

Источник: http://fb.ru/article/322921/dolschik---eto-kto-takoy-kak-ne-stat-obmanutyim-dolschikom

Статус обманутого дольщика и его преимущества: получить в 4 шага

Получение статуса обманутого дольщика помогает гражданам рассчитывать на помощь государства, а властям получить реальную картину по долевому строительству. Обязательно нужно рассматривать для этих целей единый реестр, в который вносится информация по каждому объекту в этой стране.

Статус обманутого дольщика обязательно должен получить каждый, кто участвовал в подобной ситуации. Конечно, можно подавать в суд и стараться решить проблему своими силами и без подобного официального статуса. Однако на поддержку государства можно рассчитывать лишь тогда, когда дольщик занесен в единый реестр.

Как получить статус обманутого дольщика

В настоящий момент для получения статуса проще всего обратиться в единый реестр. Он создан для контроля за подобной ситуацией. Обратиться в данную организацию имеет право любой участник долевого строительства, задержка сдачи дома которого происходит уже больше чем на 9 месяцев.

Для оформления понадобиться собрать пакет документов:

  • Договор долевого строительства.
  • Паспорт.
  • Правильно составленное заявление.

Пошаговая инструкция для получения статуса

Для того чтобы стать обманутым дольщиком необходимо пройти 4 простых шага:

  1. Определиться, имеет ли право человек по закону получить данный статус.
  2. Подать заявление. В нем должны быть паспортные данные, информация об объекте, о застройщике, номера и даты документов ДДУ и оплаты, наименование органа, который принимает заявление.
  3. Представить необходимые документы и судебные решения, если они были вынесены.
  4. Подождать 20 дней принятия решения и получить отказ или статус дольщика.

Законодательство

В настоящий момент в законе четко прописано, кто именно имеет право получить статус обманутого дольщика.

Как поступать обманутым дольщикам при банкротстве застройщика? Советы от экспертов в этом видео:

Есть несколько категорий людей:

  1. Остановка строительства по решению исполнительного органа власти более, чем на полгода. Подобное может происходить по вине застройщика или же по независящим от него причинам.
  2. Серьезная просрочка в сдаче объекта в эксплуатацию. Обычно определяется срок в 9 месяцев и более.
  3. Несоответствие сданного объекта требованиям проекта и документации. Нередко планируется сдача элитных квартир, а в дальнейшем продается совершенно обыкновенное жилье. Иногда даже не соблюдаются нормы по коммуникациям или же прописанная площадь.
  4. Проблемы с разрешением на строительство. Иногда даже используют вексель для обмана дольщиков, соглашаться на его приобретение не стоит ни в коем случае.
  5. Проблемы с земельным участком, если он не находиться в собственности. Данный момент лучше сразу уточнить в документах, должна быть прописана долгосрочная аренда или же приобретение.
  6. Наличие двойных продаж. Одна и та же квартира предлагается нескольким дольщикам и заключается по ней договора.
  7. Банкротство застройщика. Бороться со статусом банкротства намного сложнее. Лучше заранее просмотреть опыт работы определенной компании.

Могут ли отказать и кому

Отказывают в статусе обманутого дольщика в настоящий момент, если просрочка составляет менее 9 месяцев.

Однако это не означает, что стоит просто ждать, легко можно обратиться в прокуратуру или же подать в суд, это не помешает в дальнейшем получению статуса.

Обязательно для оформления подобного статуса нужно иметь договор долевого строительства. Те люди, которые принимали участие по другим программам, не могут рассчитывать на подачу документов в реестр.

Образец заявления для получения статуса обманутого дольщика.

Всего можно выделить несколько причин отказа:

  1. Дольщик является гражданином иностранного государства.
  2. Имеются ошибки в документах.
  3. Предоставлены ложные сведения.

Какие данные содержатся в реестре обманутых дольщиков

Реестр включает в себя большое количество полезной информации. Это самые разные данные. Они в первую очередь означают присвоение статуса определенным гражданам как обманутым дольщикам.

Дополнительно реестр необходим для того, чтобы сохранять данные о недобросовестных застройщиках. Теперь каждый сможет проверить, присутствует ли компания среди этих файлов.

Конечно, с тем застройщиком, который уже однажды нарушил свои обязательства лучше в дальнейшем не подписывать договор долевого строительства.

Что такое ДДУ и его правила составления, смотрите по ссылке.

Особенности реестра

Особенность этого реестра в том, что он будет единым. Несмотря на то, что разные регионы ведут свою собственную статистику, в данной ситуации будет собрана единая база данных, полностью контролирующая всю ситуацию по стране.

Кто может получить статус обманутого дольщика. realty.newsler.ru

В нем содержатся:

  • Полные данные гражданина
  • Данные объектов строительства
  • Наименование, адрес и телефон застройщика
  • Данные о владении землей, на которой расположены участки
  • Информация о договоре
  • Данные о том, на каком этапе строительства находиться объект

Преимущества статуса

В настоящий момент фактически получение статуса не дает явных преимуществ. Однако это первый шаг для защиты своих прав.

Законодательно предусматривается региональное решение этих вопросов. В некоторых городах есть возможность заканчивать объекты за счет государства, особенно если на них большое количество обманутых дольщиков.

Как взыскать неустойку по договору ДДУ? Смотрите по ссылке.

Также с подачей документов на подобный статус в дальнейшем будет возможность проверить застройщика, действительно ли он добросовестный или же уже есть пострадавшие.

Как оказывается на практике помощь обманутым дольщикам, получившим статус? Смотрите видео:

Власти могут оказать следующую помощь:

  1. Предоставление квартиры
  2. Предоставление земельного участка
  3. Финансовая поддержка

Заключение

В любом случае необходимо поддерживать активную гражданскую позицию. В настоящий момент власти не имеют реального представления о глобальности проблемы мошенничества в долевом строительстве.

Как защитить свои права в случае банкротства компании-застройщика? Что делать? Ответы тут.

С помощью получения статуса граждане могут иметь право на помощь, а власти увидят реальную картину и смогут предпринимать конкретные меры, а также оценивать работу в регионах.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже: Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Источник: http://ProNovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/novostrojka/status-obmanutogo-dol-shhika.html

Как стать дольщиком в строящемся доме

7.11.2017 Путин поручил свернуть долевое строительство за три года‍, заменив его банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан.

Долевое строительство это возможность финансирования строительства за счёт привлечения инвесторов, каждому из которых принадлежит часть в проекте.

Упрощённо: задумали строить дом, посчитали расходы, разделили на всех, скинулись, построили. Каждому принадлежит доля пропорционально вкладу.

Вы вкладываете сумму намного меньше той, которая будет соответствовать реальной стоимости недвижимости по окончании строительства, то есть через несколько лет. В среднем разница цены в строящемся доме и недвижимости на вторичном рынке — порядка 30%.

Полезно: инвестиции в недвижимость — основы.

Обратите Внимание!

Данный вариант отлично подходит тем, кто не спешит. Для тех, кто ожидает моментальной отдачи, увы, данным методом приумножения капитала пользоваться нет смысла, впрочем есть вариант переуступки прав, которая проходит через заключение договора с новым собственником.

В идеальных условиях это замечательный вариант инвестирования, особенно в условиях растущей экономики. прибыльность может достигать 30 и более процентов. Но, экономика не всегда растёт, и застройщики не всегда бывают честными.

Как не стать обманутым дольщиком? Меры безопасности при покупке квартиры в Москве — портал о застройщиках СтройКонтроль

Многие строительные компании, возводящие объекты в Москве и в Московской области, работают по ФЗ 214, привлекая средства будущих собственников квартир в доме в качестве источника финансирования строительного проекта.

Покупать в стоящемся доме — это выгодно, прежде всего, в финансовом отношении: разница между стоимостью квартиры на «этапе котлована», в полупостроенном доме и в полностью построенном может составлять несколько десятков процентов.

В итоге, если все правильно рассчитать, то к моменту завершения строительства счастливый обладатель квартиры уже выплатит всю сумму небольшими «порциями», как раз необходимую для того, чтобы стать полноправным хозяином в законных квадратных метрах.

О чем важно помнить

Приобретая жилье в строящемся доме, покупатель заключает договор со строительной компании о долевом участии в строительстве. Так как до сих пор в нашей стране дольщиков пытаются обманывать, и иногда это даже получается, то несколько рекомендаций перед заключением договора не помешают:

1. Внимательно проверяйте все документы на строительство и читайте условия договора. К сожалению, незамеченная строчка в наспех прочитанных документах часто становится причиной потерянных денег, нервов, переживаний и слёз, а то и вообще — жизни «на улице».

2. ФЗ 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», о котором вы наверняка уже неоднократно слышали, является на сегодняшний день единственным способом привлечения денег для долевого строительства.

Обратите Внимание!

Согласно закону привлечь деньги дольщиков организация может только после того, как получит разрешение на строительство, опубликует проектную декларацию и пройдет государственную регистрацию права собственности или арендует земельный участок под возведение многоквартирного дома.

ВНИМАНИЕ! Документы, которые необходимо потребовать у застройщика перед заключением договора: разрешение на строительство, проектную декларацию, документы о прохождении государственной регистрации права собственности или подтверждающие аренду земли.

3. Если какое-либо из этих условий было нарушено, а деньги уже заплачены, то дольщики вправе требовать от организации возвращения денег с начислением процентов (исходя из двукратного размера ставки рефинансирования).

Правда, не стоит доводить до такого, и если нет документов на руках у застройщика, обещающего высотки до небес и квартиры с отделкой, то и лучше не иметь с ним дела до тех пор, пока он не предоставит все необходимые официальные бумаги.

Договор об участии в долевом строительстве так же должен пройти государственную регистрацию. Только после этого он вступит в силу, и будет считаться заключенным именно с моменте регистрации.

Кто строит?

Перед тем, как начать любые контакты с застройщиком, неважно, участвуете ли вы в долевом строительстве или готовитесь купить квартиру уже в построенном доме, то стоит посмотреть на: учредительные документы застройщика, свидетельство о государственной регистрации и о постановке на учет в налоговой, отчеты о финансово-хозяйственной деятельности застройщика, годовые отчеты, аудиторское заключение за последние год работы застройщика на рынке. Только так можно с большей вероятностью ограничить себя от нечестных игроков рынка.

Информационная поддержка

Конечно, стоит обращать внимание и на публикации в прессе и на форумах. Публикации в интернете, особенно анонимные, — это дело щекотливое.

Разумеется, всегда есть риск наткнуться на «черный пиар», но порой чужой опыт помогает подстраховать себя от типичных ошибок.

Публикации о застройщике новостроек в СМИ, как правило, более правдивы, потому что журналисты собирают факты, наблюдают за ситуацией на рынке, берут комментарии экспертов и представителей органов власти.

Анна Анненкова, Строй Контроль Москва

18.07.2017

Источник: https://msk.stroykontrol.info/obmanutye-dolshchiki/kak-ne-stat-obmanutym-dolshchikom-mery-bezopasnosti-pri-pokupke-kvartiry-v-moskve

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *